Parsel Sorgu’da kendiniz neyi görürsünüz?
İlçe, mahalle, ada, parsel, nitelik ve yüzölçümü herkesin sorgulayabileceği bilgilerdir; satıcının izni gerekmez. Size ilk lazım olan da budur.
- İlan ada ve parsel veriyor mu? Vermiyorsa ilk mesajınız bu olsun. Yazmayana kapora konuşmayın.
- Parsel Sorgu’da çıkan mahalle, ilandaki ve gösterilen yerdeki ad mı?
- Nitelik ne yazıyor? Tarla, bağ, arsa birbirinden çok farklıdır. Tapuda “hobi bahçesi” diye bir nitelik görmeyi beklemeyin.
- Yüzölçümü toplam parselin mi, size satılan payın mı? İlandaki metrekareyle parseldeki metrekare aynı şey değildir.
- Arazi ilandaki fotoğrafla uyuşuyor mu? Haritada parseli açıp yolunu, komşusunu, eğimini görün.
Çatalca’da mahalle adları ilanda yanıltabilir:
| İlanda duyduğunuz | Gerçekte |
|---|---|
| “İhsaniye, metroya yakın” | İhsaniye Mahallesi Çatalca’da, M11 İhsaniye istasyonu Eyüpsultan’da |
| “Metro geliyor, tren var” | Çatalca’da işleyen raylı hat yok; söyleyene kaynağını sorun |
| “Yazlık’ta bahçe” | Yazlık burada mahalle adıdır, tatil bölgesi anlamına gelmez |
| “Balaban” | Balaban Arnavutköy’de, Çanta Balaban Silivri’de |
| Eski belgede “köy” ya da Arnavutköy yazısı | Bugün mahalledir; Nakkaş ve Bahşayiş bir dönem Arnavutköy’e bağlıydı, sonra Çatalca’ya geçti |
Tapu kaydını kim gösterebilir?
Bunu tapudaki sahip yapar; siz başkasının tapusunu e-Devlet’ten sorgulayamazsınız. Parsel Sorgu’da arazi görünür, sahibi ve hisseleri görünmez. Bunlar için iki yol var: satıcı kendi e-Devlet ekranını gösterir ya da ilginizi belgeleyip tapu müdürlüğüne yazılı başvurursunuz. Satıcı ekranı göstermeye yanaşmıyorsa kaporayı konuşmayın.
Ekrana bakınca şunları sorun:
- Satıcı tapuda sahip mi, yoksa vekâletle mi satıyor? Vekâletse noterden örneğini isteyin ve kapsamını okutun.
- Parselde kaç hissedar var, satılan pay kaç? “Bin metrekare” ile “binde kırk pay” arasındaki fark ileride büyür.
- Haciz, ipotek, şerh, beyan var mı?
- Arazinin bölünemeyeceğine ilişkin bir şerh yazıyor mu?
- Diğer hissedarlar satıştan haberdar mı? Pay üçüncü kişiye satılınca onların önalım hakkı doğar; yani satın aldığınız payı onlar devralmak isteyebilir.
Yerin sınırını kim çizdi?
Her hisseli satış dolandırıcılık değildir; hisse gerçek olabilir, mesele size anlatılan bahçeyle tapudaki pay arasındaki farktır. Bahçenizin yeri çoğu kez yalnızca satıcının çizdiği krokide vardır. Kazık, tel ya da “12 numaralı bahçe” tapuya işlemiş bir sınır olmak zorunda değildir.
- Size gösterilen yer belgede nasıl yazıyor? Paylaşma sözleşmesi var mı, kimler imzaladı?
- Ortak yol ve su kimin üzerinden geçecek, sözleşmede var mı?
- Kooperatif üyeliği ya da şirket payı mı satılıyor? Nisan 2026 tarihli yönetmelik, tapuya işlenemeyecek fiilî hisselerle tarım arazisini amacı dışında kullandıranlar için ceza ve suç duyurusu öngörüyor. Alan tarafta da parası bağlı, kullanamadığı bir yer kalabilir.
Belediye ve tarım müdürlüğüne iki soru
Ada ve parseli yazıp iki kurumdan tek cümlelik cevap alın; satıcının sözü bunların yerine geçmez.
- Çatalca Belediyesi imar birimi: Bu parsel imar planında ne olarak görünüyor, yapı izni çıkar mı?
- Çatalca İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü: Tarım arazisi mi, hobi bahçesi amacıyla kullanılabilir mi, bölünebilir mi?
Aynı yönetmelik izinsiz yapıda işin durdurulmasını, para cezasını ve sonunda yıkımı anlatıyor. “Hobi bahçesi” adı bu kuralların dışında bir statü vermez; sizin parselinizin durumunu ilçedeki kurum söyler.
Kapora kâğıdında bulunması gerekenler
- Kapora kimin hesabına gidiyor? Tapudaki sahipten başkasına gidiyorsa nedenini yazılı isteyin.
- Kâğıtta ada, parsel, hisse oranı, toplam bedel, iade koşulu ve son tarih var mı?
- Devir tapu müdürlüğünde mi yapılacak? “Noterde hallederiz” cümlesini duyarsanız bunun tapu devri olmadığını bilin; imzalamadan önce tapu müdürlüğüne sorun.
Yerinde ne görülür?
Gösterilen arazinin ilandaki ve parseldeki yer olup olmadığı, yoldan bakınca anlaşılır: yol gerçekten var mı, yapı ya da tel var mı, satışı yapan firmanın verdiği adreste iş dönüyor mu. Tarlanın içine girmeyiz; askerî alan ve enerji sahası çevresi de bakmadığımız yerlerdendir. Tapuyu, hisse sayısını ya da firma defterini biz sorgulamayız. İstanbul dışındaysanız ya da araziyi görmeye gidemiyorsanız arsa ve hobi bahçesi için özel dedektif tutmak anlamlı olabilir; yakınsanız önce kendiniz gidin.